京东重资产押注物流地产，33亿收购中国物流资产26％股份

 9月3日，中国物流资产发布公告称，接获公司董事长兼执行董事李士发和宇培国际的买卖协议，宇培国际有条件同意出售、且要约人（京东智能产业发展集团）有条件同意收购9.16亿股股份（即宇培国际拥有实益权益之全部股份），购买价为每股待售股份4.35港元，总现金代价为39.87亿港元（折合33亿人民币）。待售股份占公司于公告日期已发行股本约26.38%。

如果控股50%以上 将与京东物流整合

资料显示，要约人为于开曼群岛注册成立的投资控股有限责任公司，京东全资附属孙公司JD Property Holding Limited持有其约83.89%股权。要约人及其附属公司在中国拥有和经营的不动产总建筑面积超过1300万平方米，管理的总资产超过人民币300亿元。

据悉，截至本联合公告日期，要约人及其一致行动人士拥有中国物流资产10.64%的权益。交易完成后，要约人及其一致行动人士将于1,286,011,999股股份中拥有权益，占中国物流资产已发行股本约 37.02%，成为其最大股东。

此外，宇培国际90%的股权由李氏国际投资管理有限公司拥有，而后者由中国物流资产集团董事长、执行董事及创始人李士发全资拥有。宇培国际剩余10%的股权由李氏资产管理有限公司拥有，后者由李士发配偶马小翠全资拥有。

值得注意的是，根据公告，该收购事项还需经由反垄断机构审查通过、向主管机构完成实施协议所需的所有申报，香港联交所表态无意见等一系列条件方可达成，预计这些条件将在本联合公告日期后六个月内达成。

中国物流资产公告表示，“要约人及京东认为彼等对本公司而言为具吸引力的战略合作伙伴，将抓住各种具吸引力的增长机会，并通过其业务、能力及资源的独特整合获取价值。由于要约人与本公司有类似的业务模式，要约人及京东认为，获得本公司50%或以上投票权将促进本公司及要约人资源的整合，继而进一步提升本公司及要约人的业务增长及财务前景。”

公告还提到，“倘要约人成功将本公司私有化，要约人及本公司将能够作出着重于长期增长及利益的战略决策，而不受作为公众上市公司产生的监管限制、市场期望压力及股价波动之影响。本公司的私有化预期还将减少与维持本公司的上市地位及遵守监管规定相关之行政费用及管理资源，从而为要约人及本公司管理本集团之业务提供更大灵活性。”

此外，公告称，“倘要约人于综合文件发出后的四个月内，获得不少于90%要约股份及不少于90%无利害关系股份的有效接纳，要约人将通过行使其强制性收购要约人在股份要约项下未曾收购的有关要约股份的权利，将本公司私有化。倘要约人决定行使该等权利及完成强制性收购，本公司将成为要约人的直接全资附属公司，及将根据上市规则申请撤回股份在联交所的上市地位。”

中国物流资产上半年由亏转盈盈利近3亿

8月25日，中国物流资产公告，与京东订立租赁框架协议，中国物流资产集团成员公司（作为出租人）将根据协议向京东集团成员公司（作为承租人）出租物业，租期由生效日期起至2023年12月31日止（包括首尾两日）。

对于该协议的签署，中国物流资产解释称，向京东集团成员公司出租物业乃于本集团日常及一般业务过程中进行，出租物业的租金乃经参考市场租金后厘定。“本集团将能获得长期稳定的租户，同时产生稳定的收入。通过订立租赁框架协议，本集团能够更好地协调管理本集团成员公司与京东集团成员公司之间的租赁协议，有益于提升本集团物业租赁的管理效率。”

公开信息显示，中国物流资产控股有限公司成立于2000年，是宇培国际、RRJ Capital、京东共同在中国投资的物流基础设施开发平台，是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一，主要服务于生产、零售、电子商务及物流服务领域的客户。

截至去年底，其在中国45座城市管理和运营65个物流园区，未来3年目标将业务拓展至中国60座城市，物流资产组合超过1200万平方米。

根据中国物流资产公司今年年中的业绩报告，受益于电子商务和第三方物流供应商行业的租户需求继续上升，集团扩大了物流基础设施、平均租金单价提升。截至今年上半年，公司收入4.37亿元，同比增长12.5%，期内利润同比由亏转盈，达到2.96亿元。毛利率提升至77.4%。公司所拥有的已竣工物流园370万平方米，出租率91.1%。

报告期内，中国物流资产的核心纯利增长8.8%至2.9亿元，占收入的百分比为67.3%。主要由于集团进行全国扩张以及在扩张过程中实现规模经济，从而导致收入增长。2018~2020年度，中国物流资产集团根据租赁协议所收取的租金收入（包括物业管理费但不包括税项）分别达2.01亿、2.1亿、2.33亿元。

据悉，今年下半年，中国物流资产公司计划继续聚焦于经济较发达地区（诸如粤港澳大湾区、长江三角洲经济区、环渤海经济区、珠江三角洲经济区以及其他选定省会及物流节点城市）以持续巩固其全国性网络；同时关注电商、第三方物流等客户网络下沉的趋势，寻找为特定客户在特定区域定制符合其个性化需求的物流设施的投资机会；联合优质的冷链设施提供商改造部分仓储设施，打造拥有精准温控系统的冷库设施，以满足众多生鲜电商或其他客户的区域仓储需求。

物流地产迎热潮 快递企业扎堆拿地建仓

近几年，随着快递物流行业竞争日趋激烈，顺丰控股、京东物流等头部企业在地产、仓储业务方面的投入显著加大，借助自有资源深挖“护城河”，以期形成更大的规模效应。例如，今年5月，顺丰房托(02191.HK)登陆港交所，成为首个在中国香港上市的以物流为主的房地产投资信托基金（REITs）。据悉，其全球发售所得款项用于收购母公司位于中国香港、中国佛山及芜湖的三处物流物业等公司运营用途。

今年5月，京东物流登陆港股，其上半年财报显示，截至2021年6月30日，共运营约1200个仓库，过去一年，新增仓库数量450个，相当于2007年至2017年10年间的建仓数量。因长期加大网络基础设施、供应链技术研发等投入，其经调整后的Non-IFRS（非国际财务报告准则、即排除非经营性质因素影响）净亏损达15亿元。

“通达系”也不敢落后。根据中通快递（02057.HK）财报，今年二季度，中通的资本开支为人民币22亿元，其中接近70%用于土地收购和分拨中心建设升级，强化核心快递业务的基础能力建设以及发展综合物流服务的能力。此前，“中通快递2亿元成立房地产公司”的消息登上热搜，经营范围就涵盖房地产开发经营、非居住房地产租赁、物业管理。

近期，《商贸物流高质量发展专项行动计划（2021-2025年）》明确提出，鼓励地方政府多渠道整合盘活存量土地资源用于商贸物流设施建设。加大财政支持力度，引导社会资金投入商贸物流高质量发展项目建设。业内普遍认为，这将为物流地产领域带来更多投资热潮。

上海交通委邮政快递专委会副主任、快递行业专家赵小敏告诉南都记者，此次京东方面收购中国物流资产公司股权，意味着京东物流挂牌上市以后，在物流基础设施方面进一步加大投入，“虽然该收购属于京东集团层面，但是基本上其所有的资产都是跟物流相关联的。”在他看来，中国物流资产规模相对比较大，在国内有非常强的竞争力，因而此举对于京东集团、京东物流未来的全方位联动都会起到很大的促进作用。